2018年2月11日日曜日

サブリース(30年一括借上げ家賃保証)

これから(更に)「家賃の値下げが巧妙化する」


 
「財産を守る」不動産のプロ 竹内 公朗 です

 
一昨年位からマスコミ等でサブリースの問題点が

ようやく騒がれるようになってきました。

 
風当りが強くなってきて、今後予想されるのが

「巧妙な実質的 家賃の値下げ」です。

 
どうするかというと

「表面家賃の値下げは小幅にしておいて

家主負担の修繕費や設備・備品投資を増やす」のです。

 
サブリース契約の多くで「修繕・設備・備品」は

一括借上げ業者へ「独占的に発注」しなければ

オーナーは一括借上げ契約を解除されてしまいます。

 
「独占的に受注できる」業者は、修繕・設備・備品へ

「今まで以上にタップリ利益を乗せて」請求すれば

「実質的な家賃値下げ」と同じことになります。

 
オーナーが、これらを拒否すれば「シメタもの」

業者は「では!誠に残念ながら契約更新はできません」

と古くなった低収益物件を切り捨てることができます。

 
一括借上げを続けざるを得ないオーナーは要求を呑んで

・その時々に応じた小規模の現金出費が増える

・何年かに一度の大規模修繕の時に「追加ローン」を組む

ということになります。

 
更に巧妙な場合は、これらのオーナー負担分を

・「前金で」月々家賃と相殺して業者が預かり積み立てる

・家賃保証の内容を空室に応じた「変動家賃制」にする

・他の不動産を「追加担保」に入れて提携ローンを組ませる

・解体費用やローン残金を上乗せして「新築」させる

など考えられます。

 
というか「もう始まっている」かもしれません。

不動産オーナーの方々…お気を付けください。

0 件のコメント:

コメントを投稿