不動産投資の「黄金律」と「哲学」

不動産投資の黄金律

　　　　　　　　　
　１：麦わら帽子は冬に買う
　２：底値１００日、天井３日
　３：マジック ７％ の法則
　４：相場はどういう時に暴騰、暴落するか
　５：時間の無い者から買う
　６：最初の買主に売る
　７：クレーンが目立つ場所には投資しない
　８：土地から買う
　９：迷ったらマクロで判断
１０：買主より売主が強い
１１：金貸しには敵わない
１２：三番目くらいの所有者になるのが一番幸せ


不動産投資哲学

　１：口約束も守る
　２：即断即決
　３：手数料は常に満額払う
　４：店子には手厚くする
　５：無限責任では助言はできない
　６：積極的には転売しない
　７：相続人に引き継ぐ意志力
　８：良い不動産の持ち主は人物も立派
　９：入札で売るのも買うのも美しくない
１０：収益還元法をマスターする

西村明彦 著： 不動産投資アービトラージ （週刊住宅新聞社）より

私が初めて不動産を購入してから２８年が経ちました
その間　収益建物建設・建売分譲・土地開発・建築・不動産仲介等を
毎年のように事業として行ってきましたが

長期保有の土地を意図的に集中して購入したのは
昭和６２年～６３年（１９８７年～１９８８年）の２年間
平成２０年～２１年（２００８年～２００９年）の２年間
２回だけでした

海外不動産を購入したのは　これも２回だけで
平成３年（１９９１年）と　平成２４年（２０１２年）でした

というか・・・
この時に集中して不動産購入してしまったので　他の時期での購入が
　魅力的に思えなかったのと　資金的に難しかっただけかもしれません

今思うと　あまり深く考えてはいませんでしたが　結果的に　
どの時期も　多くの方が　不動産購入に消極的な時期でした
幸運なことに　良い不動産を比較的お値打ちに購入することができました
今のところ　まずまず安定的な運用ができています

これから何が起こるのか分かりませんが　今まで不動産と関わってきて
上記の「不動産投資の黄金律」と「不動産投資哲学」には
現実の経験からも納得できる事がたくさんあります

私のお客様で意欲的な方に　これらをお伝えしていきたいと思っています

竹内合名会社の建築業務を再開します

消費税増税前の駆け込み需要の影響や混乱を避けるために
昨年の１１月から　お休みしていました　建築業務を再開いたします

業界全体に　まだ人手不足・工期の遅れ・資材等の不安定が収まっていませんので
弊社としましては　当面　お客様と　プランニングにじっくりお時間をかけて
発注や着工は　もう少し先にさせていただきたいと　思っています

１１月から検討してきた　弊社建築の方針は　後日　発表させていただきます
どうぞ　ご期待下さい

不動産コンサルティングに必要な技能

不動産コンサルティングに必要な技能って何でしょうか？

知識は必要ですが　膨大な知識の専門家になる必要はありません

　例えば法務・税務・経営・投資・金融・保険・その他・・・

　一つ一つを書き出すとキリがないので　手抜きかもしれませんが

　私の本棚に並んでいる本の一部の写真を掲載してみます

 

 

 

 

 

いかがでしょうか　ここ２年間に購入した 業務関係書籍の一部です

これらに関連するテーマのセミナーや研究会にも参加しています

でも　いくら知識を身に付けたとしも（ましてや本を読んだだけでは）

恐らく　「役に立つ」不動産コンサルタント　にはなれないと思います

情報力・聴く力・経験・分析力・交渉力・プレゼン力・人脈・その他・・・

様々な技能が必要だと思われますが

私が　とても大事だと思う（つまり私が最も身につけたい）技能は・・・

「将来予測力」　と　「問題解決力」　と　「総合判断力」　です

そして　コンサルティング技能とは別に　絶対必要な技能は・・・

顧客になっていただく　「集客営業力」　だと思います

実は　これが　私に一番不足していると認識していますが

なかなか身に付きません　多分　もともと才能が無いのと

とてもありがたい事に　たいして努力もしていないのに

（多くはありませんが）良いお客様に恵まれてきたからだと思います

でも　ここ６カ月以内に　少しは（できれば世間並みに）変わる覚悟です

土地活用 相続対策 賃貸経営 事例

土地活用　相続対策　賃貸経営　コンサルティング事例です

・弊社建設・管理の　築２５年アパートは　一度の家賃値下げなく　通算平均９７％のご入居率です

・築１８年の木造賃貸住宅で　退去費用を巡って賃借人と　長期のトラブルになったところ
　それまで仲介に入っていた大手業者が途中から抜けてしまった　　　弊社に相談したら
　３者の間に入って　連絡を取りながら　穏便で妥当な条件で　解決してくれた
　更に　その部屋を含めて　長期間空室だった部屋と　２室のリフォーム提案をしてもらって
　実行したら　家賃を下げずに約２ヵ月で満室になった

・アパートの営業マンに　「このままだと 相続税が７千万円 になりますよ」 と言われて　ビックリ！
　大きな借金をしてアパートを建てるつもりはないが　多額の現・預金はない　所有地の売却を
　弊社に相談したら
　「慌てなくても　現状のままで　相続税が減額される特例を　仮に　全て利用したとして
　相続税がいくら位になるか試算してみましょう」　と言われ　現時点での仮試算をしてもらった
　ところ　相続税は５百万円以下の計算になった　「そんなに少なくなるのか！」と　別のビックリ
　さらに　その後数年かけて　弊社と一緒に対策をして　資金も将来の資産・収入計画もできた

・大手アパート業者で　アパートを建てるつもりだったが　契約前に　念のため
　「契約内容と事業計画のチェック」を弊社に依頼した　弊社の調査と助言を聴いてみたら
　自分で思っていた内容と　実際が　随分違っている事が分かって　契約を一旦延期した
　再度　弊社と一緒に検討し直して　計画を変更し　見積りも再チェックしたところ
　投資額が約３００万円少なくなった上に　収益が月額約２万円増えた
　また　３０年間家賃保証の　本当の意味が理解できて　将来に備えることができた

初回ご相談（１時間以内）は　無料です

税理士法　および　弁護士法　を順守し　安心かつ正確な　コンサルティングを行うために
詳細な　税務相談と税務申告は　税理士にて　法務相談は　弁護士にて　お願いしております

煉瓦のアパート　ローズガーデン　シリーズ　写真は　知多市岡田の「ローズパーク」

お金の人気投票

前のブログで　「お金と選挙」　について書きましたが
「お金の人気投票」　営業的な逆転の具体例を
実際に　私が出会った　お客様の言葉で　お伝えします

私でなく　他に　投票が行ってしまった例
・「竹内さんは　とってもチャンとしてて　信用できるゎ
　A社は　ホントいい加減で　当てにならないんだから」
 （A社から家をお買いになったお客様　でも笑顔でした）

・「あァ　電話しなくて　ごめんなさい
別の会社にも　アパートを探してるって言ったんだけど
「家賃が勿体ないから　家を買った方が絶対お得です」って言われて
昨日その会社の建売を買う契約をしちゃいました」
（家賃５万円以内のアパートを探していると　電話があったお客様）

・「アパートなんて建てる気は無かったんだけど　あの後で
あんまり　B社の営業がしつこいんで　しょうがなく契約しちゃった」
（土地を貸したいので借り手を探してほしいと　ご相談があったお客様）


私に　投票していただいた例
・「実家の近くに欲しかったのかも　子供達の世話もしてもらえるし」
（ご要望どうりの　旦那様の通勤やお子様の学校区や予算の物件を
何度お知らせしても決まらなかったお客様に　
私の勘から　奥様のご実家近くの高額物件で決まったお客様
予算オーバーの分は　ご実家が援助されました）

お金と選挙

「お金と選挙」といっても　政治の話ではありません　お金の話です

お金儲けは　投票用紙が１万円札の人気投票のようなものです
１万円札を持った投票者が　何に投票して　お金を使うかによって
そのお金をたくさん集めた人が　お金儲けをすることができます

つまり　お金儲けが上手な人は　お金投票の人気者といえます
更に　一発屋ではなく　継続して儲け続けて　お金持ちになるには
連続当選して　１万円札の累積投票数を　増やし続けていくことです

気を付けるべきは
お金を集めても　集めた以上に他の人や物に　使ってしまっては
お金持ちになるどころか お金に困った人になってしまいます

更に気を付けるべきは
お金の人気者が　愛情や人格や健康とかいった　他の分野でも
人気者とは　限らないということです
もちろん　他の分野でも　同時に人気者であるかもしれません

現代では　お金は　とても価値のある　大切で便利な物だと思いますが
金額は中立的な数字であって　それ以上でもそれ以下でもないと思います
「善悪」とか「好き嫌い」とか「幸不幸」は　お金を扱う人の感情の問題です

その人に合ったバランス感覚で　集票と投票をしていくのが大切だと
私は思っていますが・・・
実のところ　私自身は偉そうな事が言える身分ではありません

家を建てる 相続対策 コンサルティング事例

家を建てる時は大きなお金が動きます　ついつい　「予算」と「現物」ばかりに　目が向きますが
「どのように建てるか？」という事は　とても重要だと思います

インターネットの時代になって　一般情報は大量かつ簡単に集められるようになりましたが
誤解を恐れずに　言いにくい事を　敢えて申しますと・・・

アマチュアの方が情報をいくら集めても　自分で実際に　一度もゴール（完成）した事はありません
ましてや　ゴール（完成）した後に起きる先々の事など　ほとんど考えられません

特に　非日常的な事（見積り明細・構造・見えない所の施工・トラブル・相続・相続後の事等）は
経験回数がほとんど無いので　アマチュアの方には　とても分かりづらいと思われます

プロは 実際にゴールした事がありますが
業務が　自社の利益目的化（当たり前ですが・・・）・規格化・分業化・スピード化してきたのと
相続とか　相続後の事（納税・次世代の生活・２次３次相続対策など）は経験回数も少ないので
ご相談者本位の　長期的・総合的な判断や提案　そして　実務遂行が　難しくなっています

残念ながら　現場レベルでの　総合的な不動産と建築のプロフェッショナルは　多くありません

ブーさん（竹内公朗）の　「 家を建てる　相続対策　コンサルティング事例 」 をご紹介します

・息子の家を建てるのに 土地と資金の一部を援助して 残りは息子の住宅ローンを組むつもりで
　弊社に　建築の見積り提示を依頼したところ
　「別の方法もありますが・・・」と提案され　当初と全く違う組み立てで　家を建てることにした
　家族の生活を考えつつ　将来の相続時の円滑な承継と　相続税が大きく減る　見通しになった

・大手低価格ハウスメーカーで　家を建てるつもりだったが　見積りや実際の内容がよく分からず
　不安だったので　弊社に　図面・見積りのチェックと　工事現場の第３者チェックを依頼した
　コストダウンできるプランの相談や　専門的な構造チェックや見積りチェックをしてもらった
　着工後は　重要な工事日の前後だけでなく　ほぼ毎日　現場チェックに行ってもらった
　ハウスメーカーの監督が２回も変わって　忙しいのか　あまり現場に来なかったせいもあって
　見えない所の不具合や　トラブルになりそうな所もあったが　弊社にて　早目早目に指摘して
　トラブルを未然に防ぐことができた　また　最終引き渡し時の　トラブルを仲介して解決できた

・大手ハウスメーカーで　相続対策を兼ねた二世帯住宅を建てる　つもりでいたが　
　建てる前に　弊社に相談してみた
　相続税だけでなく　プランの助言や見積りのチェック　将来の遺産分割時の問題点まで考えた
　提案を　大手ハウスメーカーとは別に　３案出してくれたが　それぞれの建て方次第で
　将来の相続税　や　２次３次相続の時の遺産分割が　とても大きく変わる事を知って驚いた
　住宅は当初予定の大手ハウスメーカーで建築したが　変更した結果には　とても満足している

・準大手で着工数が急拡大している住宅会社と　自宅建設を契約し着手金１００万円を払ったが
　地盤改良をしただけで　その会社が破綻してしまった　弊社に相談したところ
　弊社から対処方法を教えてもらったが　完成がいつになるか分からなかったのと　
　その会社から「解約するなら違約金４００万円を追加で払って欲しいと」言われて　その会社と
　もう関わりたくなかったので　交渉して　着手金の１００万円と地盤改良費を相殺して解約できた
　弊社と自宅建設を契約して着工し　結果的に　差し引き約２００万円少ない金額で完成できた　

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