サブリース（３０年一括借上げ家賃保証）

これから（更に）「家賃の値下げが巧妙化する」

 

「財産を守る」不動産のプロ　竹内 公朗 です

 

一昨年位からマスコミ等でサブリースの問題点が

ようやく騒がれるようになってきました。

 

風当りが強くなってきて、今後予想されるのが

「巧妙な実質的 家賃の値下げ」です。

 

どうするかというと

「表面家賃の値下げは小幅にしておいて

家主負担の修繕費や設備・備品投資を増やす」のです。

 

サブリース契約の多くで「修繕・設備・備品」は

一括借上げ業者へ「独占的に発注」しなければ

オーナーは一括借上げ契約を解除されてしまいます。

 

「独占的に受注できる」業者は、修繕・設備・備品へ

「今まで以上にタップリ利益を乗せて」請求すれば

「実質的な家賃値下げ」と同じことになります。

 

オーナーが、これらを拒否すれば「シメタもの」

業者は「では！誠に残念ながら契約更新はできません」

と古くなった低収益物件を切り捨てることができます。

 

一括借上げを続けざるを得ないオーナーは要求を呑んで

・その時々に応じた小規模の現金出費が増える

・何年かに一度の大規模修繕の時に「追加ローン」を組む

ということになります。

 

更に巧妙な場合は、これらのオーナー負担分を

・「前金で」月々家賃と相殺して業者が預かり積み立てる

・家賃保証の内容を空室に応じた「変動家賃制」にする

・他の不動産を「追加担保」に入れて提携ローンを組ませる

・解体費用やローン残金を上乗せして「新築」させる

など考えられます。

 

というか「もう始まっている」かもしれません。

不動産オーナーの方々…お気を付けください。

借金より怖い 税金・社会保険料
相続税より怖い 固定資産税
「相続税対策のために借金してアパートを建てて失敗する」
　なんて昨今クローズアップされてきましたが、
...

これから問題になってくるのは
借金よりも税金・社会保険料。

そして死後に１回しか課税されない相続税より
毎年課税される固定資産税・社会保険料。

特に地方の地主は
「これでもか！これでもか！」と責められそうです。

原因は「地方自治体の財政難」という
全くの税を集める側の論理で
そこに市場原理は考慮されてはいません。

これが大問題で、地方の荒廃を
一層促進する事態になりかねません。

三大都市圏の郊外ですら人口減や事業所減で
市街化区域の土地の時価が下がっているので、

実際の時価が付かないような
市街化調整区域の非耕作農地や雑種地の
固定資産税評価だけを上げて、
固定資産税を増税しようと、

人口減や事業所減で税収減になった
広い市街化調整区域を持つ自治体は企てます。

何も好き好んで
農地や雑種地を荒らしているわけではありません。

人口減・高齢化・賃料下落で、
管理する人手やお金が回らないのです。

時価や収入は上がらないのに、
徴収する側の論理で税金負担だけ上がっていく。

地方の地主は、借金どころか、
そして相続税よりも
固定資産税・国民健康保険税の負担に喘いでいます。

これらの税金が相続放棄を招き
一層の地方荒廃を促進する事態になりかねません。

” やっちゃえ ” 〇 〇！

” やっちゃえ ”  〇 〇！


事業・投資・〇 〇…。
成功するより、失敗する方が、ずっと多い（統計が出ています）
賛成するより、反対する人が、ずっと多い（身近な人ほど反対します）


マスコミ・評論家は、多数感情に同調し、危機感情を煽りがちです。
危機感情を、ビジネスチャンスや詐欺に「利用する人」もいます。


人間の脳は、本能的に「現状維持」「多数につく」を好みます。
「現状維持」「多数につく」の逆や先を行くのが、事業・投資です。


自分が経験していない事には、不安や恐怖が、付きまといます。
「やっちゃう人」は、リスクやストレスを負うことになります。


「やらない人」は一般的・確率的なリスクを負わないけど、
「やりたい事をしなかった」という「人生不満足」のリスクが残ります。


私は「やっちゃう人」を応援したいと思います。
「自ら体験し、何とかやってる不動産実務コンサル＆コーチ」として…。
無防備に「やる」のでなく「順境」「逆境」を想定し備える事です。


不安な時や、逆境の時ほど…何故か…
「自分が思う様な事」や「楽できる事」を言ってくれる人に相談したり、
やってしまいがちです。　「お気を付けて！　良い人生を！」

https://www.youtube.com/watch?t=14&v=w-wkm94KJ14

「借金」と「火」の用心

「借金」と「火」の用心

住宅購入・事業・投資で「借金」は「便利」なものです。
一方で「怖い」「危ない」「命取り」とも言われます。

日常生活で「火」は「便利」かつ「危ない」ものですが、
使い慣れてしまうと「便利」とも「危ない」とも感じません。

「火」を扱う時は注意と準備をしますね…。

① 慎重に点火をして、目を離さず注意する
② 消火器や警報機を設置して、保険に入っておく
③ すぐに消防署へ連絡できるようにしておく
④ 消火器の操作や、避難方法を練習しておく
⑤ 出火したら、消火活動をしつつ消防署に通報する
⑥ 自分達の手に負えなくなる前に消防士に任せる
⑦ 燃えてしまったら後片付けや再建をする
⑧ できれば近隣に大きな迷惑をかけない

「借金の用心」も「火の用心」に似ています。
上の①～⑧で「火」を「借金」に置き換えて用心します。

借金も「防火・消火・再建」の「プロ」から学び備える事です。
実際にお金を作れる「金融機関」「不動産業者」も大切です。

「タイミング・相談先・考え方」を間違えてはいけません。
「火事」をアマチュアや税務署・警察署に通報しませんね。

私が思う「プロ」とは…
人間性 ×（広い視野 × 能力 × 経験 × 人脈）…だと思います。
「資格」「知名度」「営業力」「料金」ではありません。

人間性（「善悪」でなく「違い」です）は大事なポイントです。
本人 ⇔ プロ ⇔ その人脈　は似た者どうし「引かれ合い」ます。

「後悔先に立たず」「木に縁りて魚を求む」「生兵法は大怪我の元」
くれぐれも「タイミング・相談先・考え方」を、お間違え無く。

ただし「借金」で「命」は取られませんね…。　ご安心を…。

アパートの「３０年一括借り上げ保証」

私は１０年以上前から、問題になるだろうと思っていましたが…

アパート建設の「３０年一括借り上げ保証」→これから問題本番です。
私の地元だけでも、今後の対策をお手伝いさせていただく所存です。
.

「ＮＨＫ クローズアップ現代」の特集をシェアします。

http://www.nhk.or.jp/gendai/kiroku/detail_3648.html

 ＮＨＫさん、よくぞ放映してくれました。
契約した方への配慮 や 他社批判になるので私も黙ってきましたが…
民放ではできない良い企画だと私は思います。

不動産投資の「黄金律」と「哲学」

不動産投資の黄金律

　　　　　　　　　
　１：麦わら帽子は冬に買う
　２：底値１００日、天井３日
　３：マジック ７％ の法則
　４：相場はどういう時に暴騰、暴落するか
　５：時間の無い者から買う
　６：最初の買主に売る
　７：クレーンが目立つ場所には投資しない
　８：土地から買う
　９：迷ったらマクロで判断
１０：買主より売主が強い
１１：金貸しには敵わない
１２：三番目くらいの所有者になるのが一番幸せ


不動産投資哲学

　１：口約束も守る
　２：即断即決
　３：手数料は常に満額払う
　４：店子には手厚くする
　５：無限責任では助言はできない
　６：積極的には転売しない
　７：相続人に引き継ぐ意志力
　８：良い不動産の持ち主は人物も立派
　９：入札で売るのも買うのも美しくない
１０：収益還元法をマスターする

西村明彦 著： 不動産投資アービトラージ （週刊住宅新聞社）より

私が初めて不動産を購入してから２８年が経ちました
その間　収益建物建設・建売分譲・土地開発・建築・不動産仲介等を
毎年のように事業として行ってきましたが

長期保有の土地を意図的に集中して購入したのは
昭和６２年～６３年（１９８７年～１９８８年）の２年間
平成２０年～２１年（２００８年～２００９年）の２年間
２回だけでした

海外不動産を購入したのは　これも２回だけで
平成３年（１９９１年）と　平成２４年（２０１２年）でした

というか・・・
この時に集中して不動産購入してしまったので　他の時期での購入が
　魅力的に思えなかったのと　資金的に難しかっただけかもしれません

今思うと　あまり深く考えてはいませんでしたが　結果的に　
どの時期も　多くの方が　不動産購入に消極的な時期でした
幸運なことに　良い不動産を比較的お値打ちに購入することができました
今のところ　まずまず安定的な運用ができています

これから何が起こるのか分かりませんが　今まで不動産と関わってきて
上記の「不動産投資の黄金律」と「不動産投資哲学」には
現実の経験からも納得できる事がたくさんあります

私のお客様で意欲的な方に　これらをお伝えしていきたいと思っています

竹内合名会社の建築業務を再開します

消費税増税前の駆け込み需要の影響や混乱を避けるために
昨年の１１月から　お休みしていました　建築業務を再開いたします

業界全体に　まだ人手不足・工期の遅れ・資材等の不安定が収まっていませんので
弊社としましては　当面　お客様と　プランニングにじっくりお時間をかけて
発注や着工は　もう少し先にさせていただきたいと　思っています

１１月から検討してきた　弊社建築の方針は　後日　発表させていただきます
どうぞ　ご期待下さい