海外不動産投資 私流 不動産・財産・借金・コンサル・知多市

　海外不動産投資というと・・・

「特別な大金持ちの人だけがやっている」　とか　「何か　危なっかしい」　とか
　　　　　　　　　お考えになる方も　あるかもしれませんが

実際に　海外不動産購入のお手伝いをさせていただいたり
　　　　　　　　　自らの投資経験もある　私の考えからしますと　そうでもありません

　　　　　　　　　　　

たくさんの方々が　各々　ご意見や知識・方法　等々　これが良いと仰るでしょうが・・・

　　　　私が　海外不動産投資で　現在　重視しているのは　次の事です

・世界の大きな潮流を考えて　目先の為替や相場の動向に　一喜一憂しない
・日本だけに不動産を所有する事による　経済/災害/為替等からの　リスク分散と考える
・イギリス連邦の国に投資する（法律・言葉・文化等から）
　（アメリカ/カナダ/シンガポール/マレーシア/オーストラリア/ニュージーランド等）
・地震/台風/津波/火山等の自然災害や治安/暴動/原発等の人的災害の恐れがない場所
・土地の所有権を購入できる物件
・現地の賃貸需要が有る物件（決して豪邸ではありません）
・将来性のある優良地区を調査・選定して　その地区内の物件に絞る
・予算の上限を決めて　資金計画や収支計画等の事業計画を　十分に立てておく
・値段や投資利回りを重視するあまり　不良物件を購入しない（結果出してナンボ）
・現地の信頼できる（日本人感覚も理解できる）不動産業者や管理業者と　付き合う
・総合的なアドバイスやコーディネートができる　日本の不動産コンサルタントを利用する

　海外不動産投資に　ご興味のある方は　ご予約のうえ　弊社にお越しください　

資産活用 の 分析します

資産活用の　経営分析　比較分析　投資分析　税対策分析　します

　　　　　　　　　

資産活用や相続対策でも　事業活動であることに変わりは有りません

特に　不動産への投資は　投資後の打つ手が限られがちですので
最初が肝心です　数値的な分析も

十分行なってから　意思決定をすべきです

楽観的・悲観的・予定的　の３パターンの数値分析を　お勧めします

新たに賃貸経営を始めたい
　　　目標達成のための「分岐点家賃」は　いくら？
　　　目標達成のための「分岐点工事費」は　いくら？
　　　毎月の手取り額はいくら？
　　　複数の事業プランで　どのプランが　お得か？
　　　空室に備える　空室シミュレーション
　　　賃貸事業経営の収支計画書　キャッシュフロー計算書

土地や建物の売却を検討したい
　　　売却時期はいつにすると　お得か？
　　　今　売却するのと　　当面　賃貸しするのと　どちらが　お得？
　　　不動産売却時の　所得税対策効果は？

収益物件を買いたい
　　　目標達成のための　購入価格は　いくら？
　　　収益物件の　投資分析
　　　収益物件購入による　相続税対策効果は？

古い賃貸物件を改装したい　リフォームしたい　建て替えたい
　　　改装の損益分岐点は　いくら？
　　　改装すると　利益は　いくら？
　　　改装　と　建て替え　どちらが　お得？

相続税対策を考えたい
　　　賃貸アパートやマンションを建てると　相続税対策効果は　いくら？
　　　田舎から都心や海外に　不動産を買い替える　相続税対策効果は？
　　　２次相続も考えた　最適な資産配分比率は？
　　　贈与税の「暦年贈与」と「相続時精算課税」の　どちらがお得？
　　　収益物件購入による　相続税対策効果は？

資料作成　分析　対策　　竹内合名会社に　ご相談ください
初回ご相談（１時間以内）は　無料です

百年伝承の家

百年伝承の家

 

竹内合名会社の不動産部事務所は　築１５０年以上の土蔵造りなんだそうだけど
竹内さんの自宅も　築１００年以上らしい　何でそんな古い家に住んでいるのか訊いてみた
　　　　　　

竹内　「一言で言えば　気に入っているからです　でもそれだけの理由がタクサンあるからです
　　　　自分の家の事で恐縮ですが　実は先人が残してくれたスゴイ家だと思っています」

１０年位前に竹内が　カナダ政府の環境配慮型モデルハウス　を見学した時のことです

　　
上の写真はモデルハウスではありませんが　その時の　カナダの古い家です

そのモデルハウスの要点だけを並べると
１　家を建てる場所の緯度と経度によって　年間の日の出・日の入り・日照角度が決まるので
　　その場所に最適な家の向き・屋根の勾配・軒の長さ・窓の高さ等を決める
　　それによって　室温・通風・採光　をコントロールする
２　敷地内に降った雨水を地中のタンクに貯めて　これを濾過して洗濯水や風呂水に使う
３　集光器や光ファイバーを使って　室内の明かり取りにする
４　間伐材やチップ材を接着材で固めて太い梁材に使う
５　すぐに成長する竹を使って床材を作る

この話を聴いた時　私がハッと気づかされた事があったのです

私の家は　曽祖父が建てた築百年以上の民家なのですが　広い敷地なのに
道路に平行でもなく　何で少し西向きに建っているのか？　以前から疑問だったのです
それまで　真南か少し東向きの方が一般的に良いと思っていたからです

２階は約６寸・１階は約５寸の屋根勾配　で　軒の出は９１ｃｍ・瓦先で約１０５ｃｍ
「１階と２階で違う屋根勾配で　ずいぶん長い軒の出だなー」とも思っていました

その理由が　１　だったのです
　　
冬はともかく　夏には日差しが縁側に入る事はあっても　座敷や客間には入ってきません
特に　日差しの強い　日の出から１４時位までは　縁側にも日が入りません　屋外だけです
朝日は家がやや西を向いているので　南面の大きな窓からは入ってきません
西日はどう防いでいるかというと　敷地の南西に常緑で広葉樹の大きな木々が繁っています

そうして見ると　敷地の南には庭の後方に　落葉樹の高木が屋敷森になっています
夏は葉が繁って日差しを防ぎ　冬は落葉して明るく日が差してきます

敷地の東南には来客様の門があって　松など見栄えの良い木や比較的低い木が植えられていて
訪問客をお迎えする　晴れがましく空が開けた明るい空間になっています
葉や花が散乱したり　その後に殺風景になるような木々はほとんど植えられていません

更に　春はツツジからサクラ・夏のサルスベリ・秋はモミジ・冬ツバキと　四季折々庭が色づきます
　　
２階の６寸勾配は日差しだけでなく　強風でも水が入りにくく　かつ人がなんとか歩ける勾配です
１階の５寸勾配の屋根は　下屋　といって　２階をグルリと囲んでいて　
安定感のある外観と構造的には耐震性を向上させています
やや緩い屋根勾配の下屋は　２階を建造したり修理する時の足場代わりにもなります

２　は井戸と雨水槽です
今でも洗濯や屋外水栓と防火水槽に利用していますが　昔の取水はとっても重要でした
　
私の家の敷地は　南から北へ・東から西への緩やかな傾斜地の中腹にあります
ヨクヨク考えてみると　そんな地勢で　きれいな水が適度な深さに湧く場所は
地盤や土質も良く　台風や水害にも強く　畑や果樹栽培にも向いている事に気づきました

現在は道路の中に埋められてしまいましたが　昔はホント小さな小川もあって
家のすぐ横は野菜畑と果樹（甘柿・渋柿・みかん・イチジク・枇杷・ザクロ・山桃など）で
我が家で食べる分くらいですが耕作していました　鶏も少しですが飼っていました
家から５００ｍ位離れた低地では１反（３００坪）位で自家消費の米作もしていました

戦中戦後の食料難の時には随分役立ったと想像されますが
それだけでなく　今にして思えば　子供の頃に　この家の周囲で遊んだり
家の修理や家事や耕作などを　子供なりに　見たり手伝わされりした事が
大人になるのに　作業だけでなく考え方でも随分影響（多分良い方に）を受けていると思います

土地の造成

土地の造成

 

次の写真は　米国シアトルのイサクワハイランド地区の街並写真です
この地区はワシントン州のビルトグリーン(環境共生）規格に準じた宅地開発です
これらの家々の土地造成を見て 何か感じられる事はありませんか？ （答えは最後に）

　　
　　

お気づきになりましたか？　分かった方は　カナリの　観察力か実力かセンスの持ち主！

他の地区や他の州でも　トッテモよく見受けられます　例えば

ノースウェストランディング地区　ハイポイント地区　　　　　
　　

テキサス州　ダラス　　　　　　　　　フロリダ州セレブレーション
　　




答え
日本なら　コンクリートやブロックの擁壁を作ったり　盛土や削土が当たり前の所に
それらの方法をできるだけ取らず　自然の地形なりの石積み・植栽や建物設計で済ませています

　　これは
・自然の地形が　本来最も安定している
・自然を残しつつ　造成費用がかからない
・高低差を利用して居住スペースを広げられる
・出来上がった外観も　豊かで美しい　　　　　　　　　　　　　　　　　からです
　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
宅地造成・土地開発や有効利用についても　知多市の　竹内合名会社に　ご相談ください

米国 ラスベガス 不動産投資

 

４月２５日に米国から帰国しました
今回は　現地の住宅市場が活況でしたので　時間的な余裕がありませんでしたが
事前に決めていた地区の好物件を　ほぼ予算どうりで購入することができました
米国住宅不動産を投資目的で購入する場合には
何よりも優良地区の物件に絞るべきだと　竹内は考えています
　　
・土地：１２４坪　・建物：４８坪（ガレージ除く）　・価格２０１０００ドル
・３ベッドルーム　・２バスルーム　・リビング　・ダイニング　・キッチン　
・２カーガレージ　
・予定賃料：月１２００ドル　　・ラスベガス中心地へ車で約１５分の物件です　

弊社ご提案事例

　　　　　　　　　　
土地活用　相続対策　賃貸経営　事例
・弊社建設・管理の　築２５年アパートは　一度の家賃値下げなく　通算平均９７％のご入居率です

・築１８年の木造賃貸住宅で　退去費用を巡って賃借人と　長期のトラブルになったところ
　それまで仲介に入っていた大手業者が途中から抜けてしまった　　　弊社に相談したら
　３者の間に入って　連絡を取りながら　穏便で妥当な条件で　解決してくれた
　更に　その部屋を含めて　長期間空室だった部屋と　２室のリフォーム提案をしてもらって
　実行したら　家賃を下げずに約２ヵ月で満室になった

・アパートの営業マンに　「このままだと 相続税が７千万円 になりますよ」 と言われて　ビックリ！
　大きな借金をしてアパートを建てるつもりはないが　多額の現・預金はない　所有地の売却を
　弊社に相談したら
　「慌てなくても　現状のままで　相続税が減額される特例を　仮に　全て利用したとして
　相続税がいくら位になるか試算してみましょう」　と言われ　現時点での仮試算をしてもらった
　ところ　相続税は５百万円以下の計算になった　「そんなに少なくなるのか！」と　別のビックリ
　さらに　その後数年かけて　弊社と一緒に対策をして　資金も将来の資産・収入計画もできた

・大手アパート業者で　アパートを建てるつもりだったが　契約前に　念のため
　「契約内容と事業計画のチェック」を弊社に依頼した　弊社の調査と助言を聴いてみたら
　自分で思っていた内容と　実際が　随分違っている事が分かって　契約を一旦延期した
　再度　弊社と一緒に検討し直して　計画を変更し　見積りも再チェックしたところ
　投資額が約３００万円少なくなった上に　収益が月額約２万円増えた
　また　３０年間家賃保証の　本当の意味が理解できて　将来に備えることができた

家を建てる　相続対策　事例
・息子の家を建てるのに 土地と資金の一部を援助して 残りは息子の住宅ローンを組むつもりで
　弊社に　建築の見積り提示を依頼したが
　「別の方法もありますが・・・」と提案され　当初と全く違う組み立てで　家を建てることにした
　家族の生活を考えつつ　将来の相続時の円滑な承継と　相続税が大きく減る　見通しになった

・大手低価格ハウスメーカーで　家を建てるつもりだったが　見積りや実際の内容がよく分からず
　不安だったので　弊社に　図面・見積りのチェックと　工事現場の第３者チェックを依頼した
　ハウスメーカーの監督が２回も変わって　忙しいのか　ほとんど現場に来なかったせいもあり
　見えない所の不具合や　トラブルになりそうな所もあったが　弊社にて　早目早目に指摘して
　トラブルを未然に防ぐことができた　また　最終引き渡し時の　トラブルを仲介して解決できた

・大手ハウスメーカーで「相続対策を兼ねた二世帯住宅を建てる」つもりでいたが　
　建てる前に　弊社に相談してみた
　相続税だけでなく　プランの助言や見積りのチェック　将来の遺産分割時の問題点まで考えた
　提案を　大手ハウスメーカーとは別に　３案出してくれたが　それぞれの建て方次第で
　将来の相続税　や　２次３次相続の時の遺産分割が　とても大きく変わる事を知って驚いた
　住宅は当初予定の大手ハウスメーカーで建築したが　変更した結果には　とても満足している

・準大手の着工数が急拡大している住宅会社と　自宅建設を契約し着手金１００万円を払ったが
　地盤改良をしただけで　その会社が破綻してしまった　弊社に相談したところ
　弊社から対処方法を教えてもらったが　完成がいつになるか分からなかったのと　
　その会社から「解約するなら違約金４００万円を追加で払って欲しいと」言われて　その会社と
　もう関わりたくなかったので　交渉して　着手金の１００万円と地盤改良費を相殺して解約できた
　弊社と自宅建設を契約して着工し　結果的に　差し引き約２００万円少ない金額で完成できた　

不動産を売る　不動産を買う　海外不動産投資　事例
・土地売却で税金が約６百万円になると思っていたが　計画的に売却して１５０万円以下で済んだ

・相続税の申告後　相続税約千２百万円を払うために　土地売却の依頼を　弊社にしたところ
　相続税がもっと少なくても済む事が分かったので　修正申告をして　約２百万円少なくて済んだ

・市街化区域の農地の耕作を止めたいが　固定資産税が大きく増えて　除草の費用もかかって
　維持管理に困ってしまうので　弊社に相談したところ
　将来の相続も考えて　３つの提案をしてくれた　その内の１つで
　「その土地を売却して　米国ラスベガスの住宅を購入し　賃貸する」　を採用することにした
　購入時期・現地での物件選定・手続き・管理等　全て弊社に任せて実行したら
　物件の値上がり・家賃収入のドル預金・為替差益等　十分な利益が出て　リスク分散にもなった
　更に　将来の前向きな計画や利用方法も考えている

ご相談の料金　と　コンサルティングの報酬
・初回ご相談（１時間以内）は　無料です
・２回目以降のご相談は　１時間につき１万円（消費税別）です
・個別案件実施の報酬は　事前にお見積りの上で　業務委託契約を締結していただきます　
・成果が出ない場合は　報酬は頂きません （ご依頼者ご都合で　成果が出ない場合を除きます）　

税理士法　および　弁護士法　を順守し　安心かつ正確な　コンサルティングを行うために
詳細な　税務相談と税務申告は　税理士にて　法務相談は　弁護士にて　お願いしております

財産診断 物件の調査 評価 管理

不動産のプロとして　財産や不動産の　調査　評価　診断　いたします

・　財産や不動産の　有効利用　資産経営戦略　相続対策　に

・　ご所有不動産の　売却や買い替え　のために

・　不動産の購入　不動産投資　アパートやマンション建設　に

・　賃貸不動産の管理　に

・　その他　（知多市　岡田　土地　価格　相場　等）

竹内合名会社にご相談ください
初回ご相談（１時間以内）は　無料です