2013年6月23日日曜日

事業計画 資金計画 投資分析


弊社は 誓って 貸主様・借主様ともに 本当に利益ある土地活用をご提案します
賃貸経営25年以上の私から見ると
近年あまりに業者の利益最優先の土地活用と称した営業活動が目につきます

一括借上げ・家賃保証といっても 保証期間10年位のものが多く それ以上の期間のものは
例えば「30年一括借上げ保証(家賃保証ではありません)」といっても
30年間 「家賃見直し・2年更新・独占的な管理と大修繕・その他を条件に借上げます」という事で
「家主様がその条件をお認めにならなければ(家主様から)一括借上げ保証を ご解約されるという訳ですね」

という事になります

入居が本当に難しくなる10年超の長期の家賃額を保証するものはほとんど無いと思います
また残念ながら その事をよく分からないで あるいは 深く考えないで
アパートオーナーになってしまっている方々が 少なからずいらっしゃいます
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土地活用は 金額も大きく 法律も押さえた 長期の見通しが必要な 一大事業です
特に地主様には業者まかせのオーナー様ではなくて経営者としての見方が必要だと思います

例えば 弊社の煉瓦アパートプラン では (アパートのページもご覧ください)
総投資額 5000万円のアパートで 500万円の家賃収入(相場より5%安く設定)を目標にします
最低でも相場より5%安い家賃設定で450万円以上の収入が見込めない場合はお勧めしません
他社では新築相場家賃で 320万~420万円位が多いと思います  逆に言うと・・・
それくらいの家賃収入のアパートを 弊社では3200万円~4200万円で作れるということです

5000万円を金利2%の30年ローンで調達すると年間返済額は約222万円ですが
金利5%になると約322万円の返済になりますので最低でも400万円の家賃収入は必要になります
自己資金は安全のために入れたとしても 損得計算上は一応除いて考えます
いずれ修繕や家賃変更もあるので 400万円以下の家賃では誰のための事業なのか分かりません

年間家賃収入が総投資額(設計料・造成・外構も含む総額)の7%以下のアパート経営は
原則やめるべきだと思います 最低でも9%以上必要だと考えます

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