2013年6月23日日曜日

土地活用

弊社は 誓って 貸主様・借主様ともに 本当に利益ある土地活用をご提案します賃貸経営25年以上の私から見ると
近年あまりに業者の利益最優先の土地活用と称した営業活動が目につきます

一括借上げ・家賃保証といっても 保証期間10年位のものが多く それ以上の期間のものは
例えば「30年一括借上げ保証(家賃保証ではありません)」といっても
30年間 「家賃見直し・2年更新・独占的な管理と大修繕・その他を条件に借上げます」という事で
「家主様がその条件をお認めにならなければ(家主様から)一括借上げ保証を ご解約されるという訳ですね」

という事になります

入居が本当に難しくなる10年超の長期の家賃額を保証するものはほとんど無いと思います
また残念ながら その事をよく分からないで あるいは 深く考えないで
アパートオーナーになってしまっている方々が 少なからずいらっしゃいます
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土地活用は 金額も大きく 法律も押さえた 長期の見通しが必要な 一大事業です
特に地主様には業者まかせのオーナー様ではなくて経営者としての見方が必要だと思います

例えば 弊社の煉瓦アパートプラン では (アパートのページもご覧ください)
総投資額 5000万円のアパートで 500万円の家賃収入(相場より5%安く設定)を目標にします
最低でも相場より5%安い家賃設定で450万円以上の収入が見込めない場合はお勧めしません
他社では新築相場家賃で 320万~420万円位が多いと思います  逆に言うと・・・
それくらいの家賃収入のアパートを 弊社では3200万円~4200万円で作れるということです

5000万円を金利2%の30年ローンで調達すると年間返済額は約222万円ですが
金利5%になると約322万円の返済になりますので最低でも400万円の家賃収入は必要になります
自己資金は安全のために入れたとしても 損得計算上は一応除いて考えます
いずれ修繕や家賃変更もあるので 400万円以下の家賃では誰のための事業なのか分かりません

年間家賃収入が総投資額(設計料・造成・外構も含む総額)の7%以下のアパート経営は
原則やめるべきだと思います 最低でも9%以上必要だと考えます


業者ではなくプロの土地活用をお考えの方は 竹内にご相談ください

弊社ご相談の実例

・弊社建設・管理の 築25年アパートは 一度の家賃値下げなく 通算平均97%のご入居率です

・アパートの営業マンに 「このままだと 相続税が7千万円 になりますよ」 と言われて ビックリ!
 弊社に相談したら 5百万円以下 の計算になった さらに 資金も将来の資産計画もできた


・大手アパート業者で アパートを建てるつもりだったが 契約前に 念のため
 「契約内容と事業計画のチェック」を弊社に依頼した 弊社の調査と助言を聴いてみたら
 自分で思っていた内容と 実際が 随分違っている事が分かって 契約を一旦延期した
 再度 白紙から検討し直して 計画を大幅に変更したところ
 投資額が約300万円少なくなった上に 収益が月額約2万円増えた
 また 30年間家賃保証の 本当の意味が理解できて 将来に備えることができた

竹内合名会社 の 営業種目
土地:売買・仲介・分譲地・区画整理地・貸地・事業用借地・定期借地・駐車場・農地・土地活用
建物:注文住宅・分譲住宅・建売住宅・輸入住宅・店舗・オーストラリア煉瓦(れんが レンガ)の家・南欧スタイルの家・北欧スタイルの家・北米スタイルの家・ツーバイフォー工法・在来工法・高断熱の家・自然素材の家・百年伝承の家・無垢材の家・土壁漆喰の家)
賃貸 :賃貸住宅・アパート・煉瓦のアパート・借家・一戸建て貸家・メゾネット・管理・貸し駐車場・賃貸経営相談・住宅内覧会・住宅見学会
インテリアコーディネート:プロのインテリアデザイナー
外構:庭づくり・オーストラリア・バリ・中国・煉瓦・天然石・御影石・大理石・輸入石材・バリ石像・彫刻・バリ木彫り・絵・絵画・家具・雑貨・インテリア・オーストラリアスタイルガーデン・日本庭園・バリガーデン

竹内合名会社 の 営業地域
愛知県 知多市・東海市・大府市・常滑市・半田市・名古屋市・阿久比町・東浦町・武豊町・内海町・南知多町・知多半島・オーストラリア・ゴールドコースト・岡田・日長・日長台・つつじが丘・八幡新町・にしの台・新知・寺本・新舞子・粕谷・大興寺・大草・インドネシア・バリ・バリ島・中国・大連

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