2013年6月23日日曜日

竹内公朗(ブーさん)の略歴 と オマケ  知多市・不動産・財産・相続・借金・相談・コンサルタント

竹内 公朗 (たけうち きみお) 略
 
1955年(昭和30年)生まれ 岡田小学校・知多中学校・半田高校・一橋大学を卒業
大手流通業に8年間・個人不動産業に3年間勤務の後 平成元年に愛知県知多市岡田の自宅で
不動産業を開業

開業から25年以上 分譲住宅・注文住宅・アパート建設・土地造成・土地開発・不動産仲介・不動産賃貸・賃貸管理・不動産コンサルタント業務を行なっている

注)私生活も含めて この後 長くなります もし ご興味がある方は 引き続き ご覧ください
  私の不動産コンサルティング事例と 料金・報酬は これらを飛ばして 最後をご覧ください

大手流通業(ダイエー)時代は東京で 店舗に3年間 本社営業企画部に5年間勤務 その間に社内結婚
退職して愛知県の実家に戻る時に 「離婚をも辞さない妻の抵抗」 に遭うも強引に説得(?)

個人不動産業時代の当初半年は全く営業成績が上がらず 出社したくない症候群を自覚し
悩んだ末に完全歩合給を願い出る それから気が楽になって 「それなり」の成果を上げる
当時のK社長を始め皆様の御恩は生涯忘れられない

開業から25年以上
分譲/注文住宅・アパート建設・不動産仲介・土地開発・賃貸管理・不動産コンサル業務を行なう
仕事の「量」でなく「質」にこだわって 今まで 主要業務は全て1人で責任をもって 行なってきた

自らの不動産活用・不動産管理・相続・個人事業・会社経営や
それらに伴なう金銭的・人的・物的・法的な問題にも取り組んできた
営業は相変らず苦手のまま・・・と言うか していないも同然で(反省しつつも)開き直り状態

人生最初の記憶は3才の時で「弟の死」
高校2年のニクソンショック後に 綿織物業に勤務していた父が急逝し喪主を務める
31才から50才の間に 祖父の介護と 事故で車イス生活になった母の介護を経験
両人とも今は故人となり喪主を務める 自らの喪主経験3回で 相続経験も3回

東日本大震災の直後に 妹が 輸血によるC型肝炎が原因の肝臓癌で 急逝する
妹は 「心配するから」と 肝臓癌や入院の事を 私達に内緒にしていたと 当日 旦那から聴く
告別式で旦那の挨拶に 心揺さぶられ 生まれて初めて 人前で泣いてしまった

小心のため 投資は逆張りの性分で リーマンショック後に 積極的に不動産投資をしたが
資金需要のピーク時に 東日本大震災に遭遇し キッチンや材料が入荷せず工事中断となる
福島原発事故の影響も重なって いつ入荷するか 全く分からないと メーカー等の回答 

原発近くに 部品工場があって 再開の目途が全く立たず 給湯器がいつ入荷するかも不明
給湯器を取り付けないと 完成直前の住宅やアパートが完成できないので お引き渡しできず
お客様に 多大なご迷惑をお掛けしたうえに 当然 弊社から 完成残代金も ご請求できない

しかし 完成直前なので お取引先へは ほぼ完成満額分を 支払わないといけない
開業以来 手形は使用していないが こんな時だからこそ 期日どうりに支払うべきと考えた
そのため 2ヵ月間で約1億円の資金不足となり 更に金銭支援していた知人が自己破産する
不運を嘆いたが 何よりも これまでの 私の考えと行動が 情けなかった事を痛感し 猛反省

短期間で急激に 思わぬ事が 続々と起きたが 優先順位を付けて 精一杯 できる事をやった
お客様や金融機関・お取引先 そして 弟と叔父のおかげで その時をなんとか切り抜けられた
この時 お世話になった方々への 感謝の念は 生涯 心に 深く刻み込ませていただく所存

期日通り お取引先への支払いが済み お客様へのお引き渡しも4~5ヵ月後には完了したが
震災後 まだ 製品や材料の価格・品質・納期が不安定で お客様への責任と私の疲労から
ホームページに 「ただ今 思案・休養中 と掲載  実質1年間の 休業状態となってしまった
東日本大震災 直接被害の方々の ご心情とご苦労は 如何ばかりかと お察し申し上げます 

個人事業(輸入・写真・製菓)経験および 海外不動産投資・海外ビジネス経験有り
海外累計滞在日数は
オーストラリア400日以上・アメリカ300日以上・インドネシア200日以上・その他200日以上
不動産業を主に 信頼できる海外の知人や取引先もあり 知人宅で宿泊することも多い

業務活動の約80%は知多市内で 約20%が近隣の東海市・常滑市・大府市・名古屋市だが
オーストラリア・ゴールドコーストや米国・ラスベガスの 不動産投資コンサルティングも行なう

弊社所在の知多市 岡田地区は 約2500世帯あるが 今までに 120世帯以上の住宅建設と
130件以上の不動産仲介等 合計250案件以上の仕事を お客様からいただいてきた
岡田地区の10世帯に1世帯は 不動産を通して 弊社と何らかのご縁があることになるが
ほぼすべて お客様のご氏名と 建物のプランや仕様 および 土地の詳細を 記憶している

これまでの仕事で 特に記憶に残っている出来事を 三つ 挙げるとすれば
・若輩ながら 岡田特定土地区画整理組合の理事に選任され 約10年間 事業に関わった事

「他社で 7千万円の相続税がかると言われたが 癌になってしまった 相続対策をしたい」
 弊社にお越しになったK様の相続対策を 8年間にわたり行ない 資産の組換えや土地活用
 さらに収入増加 そして分割承継対策を立案実行して 予定相続税額もほぼゼロにできた
 病状が悪化して お亡くなりになる前に お見舞いに伺った時 病室のベッドで K様から
 「元気になって 色々やりたい 竹内さん長生きしてよ」 と言われて とても切なかった事

・20年以上にわたり お仕事をいただいている S様から「竹内さんのお仕事は 品があるのよ」
 と言われて その時は反応に困ったが じわじわと とても嬉しくなってきた事

近年は公私ともに 
相続・税金・借金・詐欺・離婚・親子関係・老後・介護・うつ病・その他 相談を受ける事が増えた
困った時に 私の経験から お勧めしていることの 一例はコチラをクリック

最近1年間の読書数は 仕事関係の300冊以上で それら著者の方々と面談10名以上
主に東京でのセミナーや勉強会への参加50回以上  懇親会や交流会への参加30回以上

現在の関心は 「脳科学」 と 「旧友やセミナー参加の方々との懇親会」 で
趣味は 「書店・ビデオ店・コンビニ巡り」 を兼ねた 「夜のドライブ」 (情報収集と脳の活性化)

「ブーさん」の生い立ち
「ブーさん」は 妻が 結婚前から愛してやまない ブタのヌイグルミ(妻は「生き物」だと主張)を
モデルに 私 竹内公朗が パソコンソフトでイラストして 誕生したキャラクター
奥さんは 「フーママ」 3人の子供は 年上から 「ブーニー」 「フーニー」 「ウーニー」
世界各国の ブーさんの友人が 情報提供してくれるという設定で ブログ等に登場する

「ブーさん一家  と 友達」 はココをクリック

         フランス ベルサイユ宮殿での記念撮影 右端は友人のムッシュ・トンドレ
 
ラスベガス バブル

ラスベガスのショッピングモールで 冗談半分 興味半分で
自分自身の 「バブルヘッド人形」(頭が揺れる人形) を作ってもらいました

3方からデジタル写真を撮って
2週間で着色前の写真がメールで送られてきて 「OK」にチェックすると
1週間で発送 という仕組みです 価格は 前金約60米ドル(送料別)

ところが・・・ 1ヶ月経っても全く連絡なし! そこで 申し込み書の控えを見たら
相手方のメールアドレスも 電話番号も 発注番号も 担当者名も
日付も 金額も ~も ~ も ~も  記入されていない事に 初めて気づきました

書いてあるのは 私自身が記入した メールアドレスと住所 氏名 電話番号 だけ!
と思ったら ・・・   なんと! ラッキーな事に!
店名(住所無しショッピンモール名のみ) 人形パターン番号は 記載されていました
もう~脱力感( 相手と自分自身にもです ) それから も~笑ってしまいました

約2カ月後の 6月に渡米した時に お店に立ち寄ってみたところ
受付けた時のスタッフが 私のメールアドレスを 申し込み書からコンピュータへ
間違って入力していた と分かりました

そして 何と 律儀なことに! 着色前の メール確認が取れないでいるので
着色せず 大事に 作業所に保管されていると 仕掛り品の画像を見せてくれました

今日中にメールを 送るので それの「OK」をクリックして 返信すれば
サポートしておくので 特別に 急いで作成して 発送してくれるとの事でした

当然の事ながら そこにいたスタッフからは 「Execuse ME」 は無く(別人ですから)
私は Smiling & 「Thank YOU」 で 無事に ビジネス交渉成立となりました
メデタシ メデタシ

そのバブルヘッド人形が これです
          「似てない」 とか 「若すぎる」 とか 「スタイル良すぎる」(?) と好評です

          竹内合名会社の 事務所で お会いしましょう 「SEE YOU!」

 
竹内公朗の 不動産コンサルティング 事例
 
土地活用 相続対策 賃貸経営 事例
弊社建設・管理の 築25年アパートは 一度の家賃値下げなく 通算平均97%のご入居率です

・築18年の木造賃貸住宅で 退去費用を巡って賃借人と 長期のトラブルになったところ
 それまで仲介に入っていた大手業者が途中から抜けてしまった   弊社に相談したら
 3者の間に入って 連絡を取りながら 穏便で妥当な条件で 解決してくれた
 更に その部屋を含めて 長期間空室だった部屋と 2室のリフォーム提案をしてもらって
 実行したら 家賃を下げずに約2ヵ月で満室になった

・アパートの営業マンに 「このままだと 相続税が7千万円 になりますよ」 と言われて ビックリ!
 大きな借金をしてアパートを建てるつもりはないが 多額の現・預金はない 所有地の売却を
 弊社に相談したら

 「慌てなくても 現状のままで 相続税が減額される特例を 仮に 全て利用したとして
 相続税がいくら位になるか試算してみましょう」 と言われ 現時点での仮試算をしてもらった
 ところ 相続税は5百万円以下の計算になった 「そんなに少なくなるのか!」と 別のビックリ
 さらに その後数年かけて 弊社と一緒に対策をして 資金も将来の資産・収入計画もできた

・大手アパート業者で アパートを建てるつもりだったが 契約前に 念のため
 「契約内容と事業計画のチェック」を弊社に依頼した 弊社の調査と助言を聴いてみたら
 自分で思っていた内容と 実際が 随分違っている事が分かって 契約を一旦延期した
 再度 弊社と一緒に検討し直して 計画を変更し 見積りも再チェックしたところ
 投資額が約300万円少なくなった上に 収益が月額約2万円増えた
 また 30年間家賃保証の 本当の意味が理解できて 将来に備えることができた

家を建てる 相続対策 事例
・息子の家を建てるのに 土地と資金の一部を援助して 残りは息子の住宅ローンを組むつもりで
 弊社に 建築の見積り提示を依頼したが
 「別の方法もありますが・・・」と提案され 当初と全く違う組み立てで 家を建てることにした
 家族の生活を考えつつ 将来の相続時の円滑な承継と 相続税が大きく減る 見通しになった

・大手低価格ハウスメーカーで 家を建てるつもりだったが 見積りや実際の内容がよく分からず
 不安だったので 弊社に 図面・見積りのチェックと 工事現場の第3者チェックを依頼した
 ハウスメーカーの監督が2回も変わって 忙しいのか ほとんど現場に来なかったせいもあり
 見えない所の不具合や トラブルになりそうな所もあったが 弊社にて 早目早目に指摘して
 トラブルを未然に防ぐことができた また 最終引き渡し時の トラブルを仲介して解決できた

・大手ハウスメーカーで「相続対策を兼ねた二世帯住宅を建てる」つもりでいたが 
 建てる前に 弊社に相談してみた
 相続税だけでなく プランの助言や見積りのチェック 将来の遺産分割時の問題点まで考えた

 提案を 大手ハウスメーカーとは別に 3案出してくれたが それぞれの建て方次第で
 将来の相続税 や 2次3次相続の時の遺産分割が とても大きく変わる事を知って驚いた
 住宅は当初予定の大手ハウスメーカーで建築したが 変更した結果には とても満足している

・準大手の着工数が急拡大している住宅会社と 自宅建設を契約し着手金100万円を払ったが
 地盤改良をしただけで その会社が破綻してしまった 弊社に相談したところ

 弊社から対処方法を教えてもらったが 完成がいつになるか分からなかったのと 
 その会社から「解約するなら違約金400万円を追加で払って欲しいと」言われて その会社と
 もう関わりたくなかったので 交渉して 着手金の100万円と地盤改良費を相殺して解約できた
 弊社と自宅建設を契約して着工し 結果的に 差し引き約200万円少ない金額で完成できた 

不動産を売る 不動産を買う 海外不動産投資 事例
・土地売却で税金が約6百万円になると思っていたが 計画的に売却して150万円以下で済んだ

・相続税の申告後 相続税約千2百万円を払うために 土地売却の依頼を 弊社にしたところ
 相続税がもっと少なくても済む事が分かったので 修正申告をして 約2百万円少なくて済んだ


市街化区域の農地の耕作をやめたいが 固定資産税が大きく増えて 除草の費用もかかり
 維持管理に困ってしまうので この土地をどうしたら良いか 弊社に相談したところ
 将来の相続も考えて 3つの提案をしてくれた その内の1つで
 「その土地を売却して 米国ラスベガスの住宅を購入し 賃貸する」 を採用することにした
 購入時期・現地での物件選定・手続き・管理等 全て弊社に任せて実行したら
 物件の値上がり・家賃収入のドル預金・為替差益等 十分な利益が出て リスク分散にもなった
 更に 将来の前向きな計画や利用方法も考えている


 
ご相談の料金 と コンサルティングの報酬
・初回ご相談(1時間以内)は 無料です
・2回目以降のご相談は 1時間につき1万円(消費税別)です
・個別案件実施の報酬は 事前にお見積りの上で 業務委託契約を締結していただきます

・成果が出ない場合は 報酬は頂きません (ご依頼者ご都合で 成果が出ない場合を除きます) 

税理士法 および 弁護士法 を順守し 安心かつ正確な コンサルティングを行うために
詳細な 税務相談と税務申告は 税理士にて 法務相談は弁護士にて お願いしております

0 件のコメント:

コメントを投稿